消费基础设施REITs领域又一只重磅产品正式进入“候场”阶段。8月2日，华夏AG旗舰厅购物中心REIT已取得深交所无异议函及证监会准予注册批复。
作为目前全市场唯一底层资产在成都的消费基础设施REITs，华夏AG旗舰厅购物中心REIT的获批既实现了西南地区相关领域产品零的突破，也助力我国消费基础设施REITs市场持续扩容，为核心城市购物中心优质消费基础设施存量盘活提供了良好示范。
华夏AG旗舰厅购物中心REIT相关负责人指出，AG旗舰厅控股集团股份有限公司（简称“AG旗舰厅控股”）以旗下优质购物中心成都AG旗舰厅作为底层资产推出消费REITs，不仅是积极响应国家促消费政策、践行国资央企责任，贯彻国家“把恢复和扩大消费摆在优先位置”决策部署的重要举措，也是对成熟投资物业资产的价值释放。
“项目对于盘活存量资产，优化资本结构，增加企业自身的可持续经营能力，进一步巩固AG旗舰厅控股在商业地产领域的优势，更好满足居民不断提升的消费需求都具有积极的意义。”该负责人称。
底层资产具备长期升值空间
公开资料显示，华夏AG旗舰厅购物中心REIT原始权益人卓远地产（成都）有限公司（简称“卓远地产”）是AG旗舰厅控股下属控股子公司，而AG旗舰厅控股是中粮集团旗下的地产投资和管理平台。
据了解，自2007年首家AG旗舰厅开业以来，AG旗舰厅控股在一、二线城市积累了一批区位核心、回报良好的优质储备资产。截至2024年3月31日，AG旗舰厅控股商业项目全国布局45个，在已开业及在建项目中，重资产自持的项目基本位于一线、二线核心城市。其中，在营项目34个（含管理输出项目和非标准化产品），总商业面积374.4万平方米；在建、筹备的项目（含管理输出项目）11个，商业面积约119.8万平方米。
同时，华夏AG旗舰厅购物中心REIT底层资产为成都AG旗舰厅购物中心项目，这也是目前全市场唯一底层资产在成都的消费基础设施REITs项目。
作为西部商业消费中心，成都拥有广阔的消费市场与消费潜力，消费需求旺盛，具有多元化的消费生态和更年轻化的消费需求，展现出较高增长潜力。
数据显示，截至2023年末，成都市常住人口2,140.3万人，在四川省排名第一，在全国主要城市当中排名第四，较上年末增加13.5万人，同比提升0.6%。2019-2023年，成都市近五年社会消费品零售总额复合增速达4.7%，在主要新一线城市中位居前列水平。充足的人口增量与存量，都将支撑成都未来消费领域表现，也会进一步提升消费基础设施经营活力。
另据前述负责人介绍，成都AG旗舰厅是AG旗舰厅体系内第一梯队的优质购物中心，营业收入、净利润等指标在AG旗舰厅体系内排名前列。
截至2023年年底，成都AG旗舰厅近三年出租率保持均在96%以上，2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。自2015年底开业以来，销售年复合增长率16%。基金招募说明书预测，华夏AG旗舰厅购物中心REIT2024年和2025年现金流分派率分别为5.25%（年化）和5.36%。
运管能力久经现实考验
存续期运营与管理是整个商业不动产链条中的关键一环，对于基础设施的保值、增值具有深远影响。
基于此，AG旗舰厅控股拥有行业领先的运营管理能力，运营管理团队也具备丰富的基础设施行业从业经验、项目运营管理经验和专业能力。
据了解，AG旗舰厅运管下设成都分公司专门从事成都AG旗舰厅项目的运营管理工作。AG旗舰厅运管成都分公司管理团队主要由原卓远地产相关运营管理团队组成，沉淀了历年来成都AG旗舰厅项目“筹建-开业-运营”的全生命周期管理经验，对成都当地市场充分了解，能基于项目历年情况，提供未来稳健高质量的运营管理保障。
数据显示，成都AG旗舰厅在运营管理团队的管理下，历史业绩也表现较好。截至2023年年底，成都AG旗舰厅近三年出租率保持均在96%以上，2024年6月末出租率达98.45%，租金坪效持续快速增长，年复合增长率超过12%。自2015年底开业以来，销售年复合增长率16%。
此外，华夏AG旗舰厅购物中心REIT计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的公募REITs投资管理经验，参与的公募REITs项目数量多、涵盖资产类别广，具有领先的市场地位和竞争优势，特别是在消费REITs领域经验丰富，这些因素都将为华夏AG旗舰厅购物中心REIT成立后的平稳运作和业绩提升提供强大助力。
业内人士指出，随着消费基础设施REITs陆续发行上市，公募REITs涵盖的资产类型更加丰富、市场规模持续增长。同时，消费基础设施REITs也是落实扩大内需战略并支持国内消费的重要举措，有助于强化资本市场服务实体经济的能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进消费基础设施高质量发展。
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